L’achat de parts de SCPI à crédit : mieux que la constitution progressive d’un capital au moyen d’un contrat d’assurance-vie en euros.


SCPI à crédit

Chaque épargnant a pour objectif de se constituer un patrimoine pour bénéficier à terme de revenus réguliers venant compléter ses pensions de retraite. En l’espèce, deux méthodes s’opposent : l’épargne régulière et la souscription immédiate d’un crédit sur une période définie afin de financer un investissement immobilier. Analysons ces deux options pour la constitution d’un capital de 100 000 euros sur une durée de 15 ans.

  • S’agissant de la première option, nous allons prendre l’exemple de la constitution progressive d’un capital de 100 000 euros au moyen d’un contrat d’assurance-vie en euros. Considérons une hypothèse de revalorisation annuelle de l’épargne de 2 % même si, pour 2016, le rendement moyen des contrats d’assurance-vie en euros devrait être moindre.

Ainsi, pour se constituer en 15 ans un capital de 100 000 euros en bénéficiant chaque année d’un rendement de 2 %, il est nécessaire d’épargner chaque mois 476,84 euros. Nous vous faisons grâce des calculs détaillés.

  • S’agissant de la seconde option, nous prenons comme exemple la souscription d’un emprunt de 100 000 euros sur 15 ans au taux de 2 %. La somme levée va servir à l’achat de parts de SCPI et constituer une véritable épargne immobilière assistéecomme aime à les appeler Lionel Benhamou, directeur associé de La Centrale des SCPI.
    En l’espèce la mensualité est de 643,51 euros. Effectivement, elle est plus importante que l’effort d’épargne de 476,84 euros mentionnés supra.

Sauf que les SCPI rapportent chaque année un rendement qui peut dépasser 6,00 %. Considérons que nos parts de SCPI de rendement, si nous choisissons les meilleures SCPI, rapportent 6,00 % par an. Cela correspond à des dividendes annuels de 6 000 euros, soit 500,00 euros par mois. L’effort d’épargne n’est donc plus que de 143,51 euros (643,51 – 500,00) chaque mois.

La différence entre les deux hypothèses est donc très nette. Avec un contrat d’assurance-vie, il faut épargner 476,84 euros par mois pour se constituer en 15 ans un capital de 100 000 euros. Inversement, avec l’achat de parts de SCPI de rendement, l’effort d’épargne n’est que de 143,51 euros, soit plus de trois fois moins.

Au regard de la multiplicité des cas particuliers, nous ne tenons pas compte de la fiscalitéqui varie d’un investisseur à un autre. Nous ne tenons pas non plus compte du fait que le prix des parts des SCPI est régulièrement revalorisé. La revalorisation moyenne du prix des parts a par exemple été de 1,55 % en 2015.

Se posent toutefois deux questions : Où puis-je trouver des SCPI me rapportant 6,00 % par an ? Et qui peut réaliser pour moi ce type de montage financier, totalement packagé avec la recherche du bon crédit ?

La réponse à ces deux questions est identique : à La Centrale des SCPI dont les consultants sont rompus à ce type de prestation. Pour ce qui est de l’obtention d’un crédit votre interlocuteur se rapprochera de la Cafpi, partenaire officiel du leader de la distribution de SCPI par Internet.

Concernant les SCPI rapportant plus de 6,00 % par an, il s’agit de Corum et d’Épargne Pierre.

Corum vient de faire paraître ses résultats 2016 et ils sont excellents. Cette SCPI de rendement à capital variable opportuniste tournée essentiellement vers la zone euro a rapporté l’an dernier à ses associés, non pas 6,00 %, mais 6,45 % de rendement. Il s’agit d’un rendement qui devrait lui donner la place de meilleure SCPI de rendement à capital variable.

Investie dans neuf pays de la zone euro, Corum a vu son prix de part progresser de 1 000,00 euros en 2012 à 1 060,00 euros en 2016. Cela prouve année après année la justesse de la stratégie mise en oeuvre par Corum Asset Management, sa société de gestion.

De son côté, Épargne Pierre est uniquement investie en France, et plus particulièrement en régions. Elle s’intéresse plus spécifiquement aux bureaux récents qui bénéficient d’un label environnemental. Cela rassure les locataires dont les charges sont réduites. Épargne Pierre fait également partie des meilleures SCPI de rendement. Ses résultats 2016 ne sont pas encore connus mais ils devraient être très proches de ceux de 2015, à savoir un rendement de 6,16 % offert aux associés.

  • Si vous ne savez pas quelle SCPI choisir entre Corum et Épargne Pierre, le plus judicieux est de les mixer, c’est-à-dire investir 50 000 euros sur Corum et 50 000 euros sur Épargne Pierre. En procédant ainsi, vous renforcerez encore la mutualisation qui constitue la pierre angulaire de tout investissement en SCPI.

Dans ces conditions, utilisez l’effet de levier pour vous constituer un patrimoine, c’est plus efficace que d’épargner chaque mois sur un support qui rapporte de moins en mois. Dans 15 ans, vous disposerez d’un capital de 100 000 euros qui vous rapportera d’importants dividendes aussi longtemps que vous le souhaiterez.

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