Immeuble de rapport : avantages et inconvénients ! 2


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D’une manière  générale, l’immeuble de rapport est un bâtiment à loyer qui était destiné à loger plusieurs familles, étudiants, personnes seules… Ceci étant, l’immeubles de rapport doit rapporter un revenu consistant au propriétaire. Les intérêts ne manquent pas pourtant leurs valeurs sont basées sur des astuces à maîtriser, soit par le propriétaire, soit par son mandataire désigné pour gérer à l’optimum l’investissement.

 

Pourquoi investir dans l’immeuble de rapport

 

Dans le domaine de l’immobilier, il existe certaines différences entre acquérir un appartement ou deux et devenir propriétaire d’un immeuble de rapport. En effet, la rentrée de revenu est nettement supérieur comparé à l’autre. Investir dans un immeuble de rapport permet l’avancement accéléré vers l’indépendance financière. Ceci permet également de faire une économie en progressant dans un marché d’investisseurs sans être contraint d’intégrer un syndicat quelconque mais ayant la possibilité de gérer les conflits entre les locataires ou internes dans l’immeuble.

Le premier avantage dans l’immeuble de rapport est le fait que l’investisseur peut acquérir à la fois plusieurs appartements qu’il laissera vide ou bien qu’il meublera pour louer en meublé, selon ses possibilités financières, au lieu d’acheter des appartements situés dans diverses localités. Les avantages sont inéluctablement les prix à payer et aussi le temps consacré aux paperasses ainsi que les frais qui en découlent.En ce qui concerne les frais de notaire par exemple, ceux-ci sont relativement faibles lorsque l’investisseur choisit d’acheter un immeuble de rapport contenant un certain nombre d’appartements au lieu d’acheter le même nombre d’appartements répartis dans des endroits différents. En outre, la taxe foncière est plus basse pour un immeuble contenant 4 appartements comparée à 5 appartements différents. Les assurances ont le même comportement quant aux frais et aux taux.

 

Certes, les gros investisseurs en immobilier sont rarement attirés par les immeubles de rapport locatif. Ceci est dû à l’ignorance ou au choix voire même à la capacité financière. La concurrence au niveau de l’immeuble de rapport ne se confronte pas généralement  aux  particuliers qui cherchent à acquérir leur résidence principale ou aux petits investisseurs qui débutent par des sommes relativement modestes. De ce fait, retrouver et négocier des immeubles s’avèrent être moins difficile et les prix sont parfois plus attractifs pour les investisseurs professionnels en immobilier de rapport. Peut-on affirmer que l’immeuble de rapport est exclusivement ouvert à un marché d’investisseur !

L’indépendance dans la gestion de l’immeuble est pareillement un avantage car il n’y a pas de syndicat, ni de copropriété. Ainsi, l’investisseur est l’unique décideur pour le calendrier de restauration par exemple et les frais occasionnés par certaines associations sont évités et diminuent les dépenses de fonctionnement.

A savoir !
L’indépendance dans la gestion de l’immeuble est pareillement un avantage car il n’y a pas de syndicat, ni de copropriété. Ainsi, l’investisseur est l’unique décideur pour le calendrier de restauration par exemple et les frais occasionnés par certaines associations sont évités et diminuent les dépenses de fonctionnement.

En outre, les différends entre les locataires des appartements de l’immeuble peuvent être managés par l’unique propriétaire. Dans le cas où les propriétaires des différents appartements ne sont en bons termes, la communication s’avérerait difficile lorsqu’une réparation s’impose et risque de perturber les locataires. Il faut reconfirmer qu’acheter un immeuble de rapport est plus pratique et moins onéreux en termes de frais et de charges permettant ainsi de rendre meilleure la rentabilité nette de l’investissement.

 

L’immeuble de rapport promet des centaines d’euros par mois

 

L’adage dit « on ne prête qu’aux riches, plutôt on donne aux pauvres ». Dans le domaine de l’investissement immobilier, ce ne sont pas seulement les riches pécuniairement qui peuvent investir dans l’immeuble de rapport. Les riches en idée et en astuce de gestion peuvent bénéficier de la confiance des bailleurs de fonds et peuvent gagner des centaines d’euros par mois sans investir des centaines de milliers d’euros au début des affaires. Cependant, gagner des centaines d’euros par mois n’est pas une occasion coutumière saisie par n’importe qui. Il y a tout de même quelques échelons à surmonter. L’achat d’immeuble à convertir en immeuble de rapport ou ceux qui le sont déjà sont rares, surtout actuellement dans les grandes villes. De plus, le financement est encore à négocier auprès d’une institution financière. En effet, les conditions d’intégration dans le business immeuble de rapport sont résumées comme suit :

  • L’investisseur trouve une occasion rare c’est-à-dire un immeuble qui présente une rentabilité brute dûment supérieure à 10% et qui  est mis en vente à un prix inférieur au prix du marché.
  • Lors de l’acquisition, cet immeuble est déjà occupé, c’est-à-dire que les locataires présentent une garantie de rentrée d’argent pour l’investisseur qui  se manifeste avec un financement sur une longue durée.
  • La meilleure astuce est que l’investisseur puisse emprunter le fonds auprès d’une institution financière, y compris  les frais de garantie et les frais de notaire.

 

D’autres raisons pour investir dans l’immeuble de rapport

 

L’investisseur peut développer son patrimoine et simultanément épargner et jouir de la réduction d’impôt. Il  peut protéger sa famille en se référent notamment à la loi Pinel qui a succédé la loi Duflot. À titre illustratif, un investissement de 100000 Euros fait bénéficier à l’investisseur une réduction de 21 000 Euros pendant les 12 ans d’engagement locatif. Si c’est 200 000 Euros, cette réduction est de 42 000 Euros et si c’est 300 000 Euro d’investissement, la réduction est de 63 000 Euros.

En d’autres termes, la loi Pinel fait jouir d’une réduction pouvant atteindre 21% de l’investissement dépendant du type d’engagement. La loi Pinel donne la possibilité de déduire les charges et promet une rente à la fin de l’emprunt. Si l’investisseur choisit d’investir dans un immeuble neuf, il est exempté de frais de réparations. La loi Pinel permet à l’investisseur de louer les appartements à ses ascendants ou à ses descendants à conditions qu’ils n’appartiennent pas à son  foyer fiscal.

En bref, par principe, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation fraîchement mis en place au début de l’année 2015. Cette loi se propose d’inciter les contribuables à investir dans l’immeuble de rapport, étant donné l’évolution démographique qui booste la demande de logement. Des simulateurs sont disponibles sur internet et des professionnels sont prêts à apporter leur soutien à ceux qui sont intéressés par l’achat d’immeuble de rapport.

 

Les définitions de l’immeuble de rapport

 

Dans une signification simplifiée « immeuble » indique une demeure divisée dès la construction en appartements destinés à plusieurs familles, ou plusieurs particuliers ou plusieurs locataires. Un immeuble de rapport est en effet immeuble bâti ou acheter pour être loué. L’immeuble de rapport est aussi nommé hôtel de rapport ou maison de rapport, ou plus couramment immeuble à loyer. L’accroissement de la population des grandes villes est à l’origine des idées de concevoir l’immeuble de rapport qui peut recevoir plusieurs particuliers à la fois.

À Paris, la prolifération des maisons de rapport se situait  entre 1823-1828. La dimension des constructions dépend de l’espace des rues, donc lorsque les rues sont plus réduites, les architectes concevaient en 1860 une hauteur plus élevée des immeubles jusqu’à vingt mètres développés sur 5 étages, dans la plupart des cas. Durant la même période, les décors des immeubles évoluaient avec la sollicitation de la fonte pour la garde-côte des balcons, et non moins les plâtres pour les moulures en guise d’encadrements des portes d’entrée, des baies et fenêtres et des balustres.

Depuis l’avènement de la maison de rapport jusqu’à aujourd’hui, un immeuble existant peut être transformé en immeuble de rapport.


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